Remontin budjetointi: Hyvää halvalla?

Aloitetaan perusasioista. Remontin suunnittelun tulisi aina lähteä siitä, mihin remontilla pyritään ja mitä ongelmia sillä halutaan korjata. Jos tilat tuntuvat ahtailta, kannattaa miettiä onko se toiminnallisilla ratkaisuilla ylipäätään mahdollista korjata sopivaksi. Jos korjaaminen ja remontilla saatavat toiminnalliset ratkaisut eivät riitä, vaihtoehdoiksi jäävät uuden jo rakennetun kodin etsiminen, kokonaan uuden rakentaminen tai vanhan laajennus niissä tapauksissa, joissa tämä on mahdollista.

Kaikissa kolmessa on omat ongelmansa, eikä mitään yleispätevästi järkevää ratkaisua ole. Ratkaisuun vaikuttaa tietenkin kustannusten lisäksi muutkin asiat, kuten elämäntilanne, joten oikean suunnan päättäminen täytyy päättää tilannekohtaisesti, eikä sitä voi tehdään kukaan muu kuin kodin asuja itse. Kaikkia kolmea yhdistää kuitenkin se, että urakan suunnittelu kannattaa tehdä huolella, ja tekijäksi valita juuri kyseisen kaltaisesta rakentamisesta kokemusta omaava urakoitsija, aivan kuten remonttiakin tehdessä.

Uudet neliöt ovat pääsääntöisesti kalliimpia kuin vanhat, mutta toki ne ovat yleensä myös arvokkaampia esimerkiksi mahdollisessa myyntitilanteessa. Ratkaisua pohtiessa kannattaa vaakakupin toiselle puolelle laittaa sijoituksestaan saamansa hyödyt ja miettiä, ovatko ne juuri sinulle sijoituksen arvoiset.

Sikäli kun remontilla on saavutettavissa järkevä ja toimiva lopputulos, vaikuttavat remontin hintaan ainakin seuraavat asiat:

1. Tehdäänkö pintaremontti, keittiö vai märkätilat?
2. Tilataanko yksi iso remontti vai monta pientä?
3. Tehdäänkö työ urakkana vai laskutyönä (vai jotain niiden väliltä)?
4. Suunnitteletko itse vai palkkaatko ammattilaisen?

Suunnittelemalla remontin hyvin ja teettämällä kerralla enemmän saat todennäköisesti paremman lopputuloksen halvemmalla neliöhinnalla.

1. Tehdäänkö pintaremontti, keittiö vai märkätilat?

Kun puhutaan remonttien neliöhinnoista, niin tavallinen huonetila on melko halpa remontoida suhteessa esimerkiksi keittiöön tai märkätiloihin. Näissä tiloissa pieniinkin asioihin ja nyansseihin voi mennä yllättäviä summia ja jokainen tekninen lisäratkaisu kasvattaa hintaa. Myynnissä onkin monenlaisia ratkaisuja, joista osa on enemmän ja osa vähemmän hintansa arvoisia.

Keittiöissä ehkä suurimpia yksittäisiä hintaan vaikuttavia ratkaisuja ovat erilaiset kaapistoihin sijoitettavat mekanismit ja tekniikka. Kaikki nämä helpottavat elämää ja keittiön toimivuutta, mutta voivat myös olla erittäin kalliita.

Kylpyhuoneissakin on usein kalliita kalusteita ja tekniikkaa, mutta suurin yksittäinen kulu on työ. Vain murto-osa märkätilojen vaatimasta työstä ja materiaaleista on nähtävissä valmiissa lopputuloksessa, ja aikaa palaa itse rakentamisen ohella myös mahdolliseen kuivattamiseen ja materiaalien kuivumisaikoihin.

Tekemällä tiloja osana isompaa remonttia saadaan toimintaa yleensä tehostettua, ja sitä kautta säästöjä.

2. Tilataanko yksi iso remontti vai monta pientä?

Käytännössä halvimman neliöhinnan saa aina tilaamalla suuremman remontin kerralla. Aina siihen ei tietenkään ole mahdollisuutta, varsinkaan jos urakka on suuri eikä esimerkiksi rahoitusta koko remontille ole järjestettävissä.

Joskus kokonaiskustannuksissa voi saada säästöä, jos tilaa ensin urakan alkuvaiheen, jossa hoidetaan tarvittavat purkutyöt ja tutkitaan kohde ikävien yllätysten poissulkemiseksi. Kun tämän jälkeen kilpailuttaa varsinaisen rakennus- tai korjausurakan, saa luultavasti tarkempia urakkatarjouksia. Usein urakan pilkkominen kuitenkin lisää tilaajan oman työn ja valvonnan tarpeen määrää ja venyttää aikataulua, joten ratkaisua on syytä miettiä tarkkaan.

Isomman remontin tilaaminen kerralla laskee neliöhintaa, koska kerrannaiskuluja tulee kaikista vähiten. Töiden yhdistäminen on usein myös teknisen toteutuksen kannalta olennaista, jotta rakenteesta tulee toimiva kokonaisuus.

Muutamia esimerkkejä:

• Talon laajennusurakassa vanhan puolen katon uusiminen laajennusosan kattotöiden yhteydessä säästää verrattuna kahden erillisen kattourakan tekemiseen. Tämä on usein myös teknisen toteutuksen kannalta ainoa järkevä ratkaisu.
• Saunan ja kylpyhuoneen rakentaminen samassa yhteydessä tuo paitsi säästöjä, takaa rakennusteknisesti toimivan kokonaisuuden, sillä kyseessä on yksi märkätilakokonaisuus.

Mikäli tavoitellaan halvinta neliöhintaa, niin suuri on yleensä kaunista. Kaikissa urakoissa on kuluja, joita saadaan yhdistettyä tehdessä isompaa kokonaisuutta samanaikaisesti. Tämä tuo säästöjä aikataulussa ja sitä kautta kustannuksissa. Lisäksi työn tehostaminen on helpompaa, kun työn kohteita on useita.

Jos tilaat eri töitä useammalta “edulliselta” tekijältä, huomioi että se tarkoittaa yleensä myös korostunutta valvonnan tarvetta. Jos esimerkiksi kaksi eri yritystä tekee urakkatöitä samassa kohteessa, ei toinen yleensä ole halukas odottelemaan edellisen työn valmistumista ja oikomisen vaara on suuri.

Pienissä urakkakohteissa (jollaisia mielestäni pääasiassa kaikki yksityiset rakennushankkeet ovat) kannattaa aina palkata vain yksi pääurakoitsija, joka urakkaa pyörittää. Tämä vastaa urakan toteutumisesta sovituilla kustannuksilla ja aikataulussa. Lisäksi sinulle jää vain yksi neuvottelukumppani työnaikaisten muutosten toteuttamisessa tai mahdollisessa reklamaatiotilanteessa.

3. Tehdäänkö työ urakkana vai laskutyönä (vai jotain niiden väliltä)?

Eri toimijat hinnoittelevat työnsä eri tavoin ja erilaisin ehdoin. Yleisimmin puhutaan joko urakkahinnasta tai laskutyöstä, joista jälkimmäinen tarkoittaa käytännössä tuntitaksaa.

Ylivoimaisesti suosituin sopimusmuoto rakennusalalla on urakkahinnoittelu. Kun remontti tilataan urakkana, asiakas maksaa ennalta sovituissa erissä ennalta sovitun kiinteän urakkasumman, eikä työn tekemiseen kuluva aika tai materiaalit lähtökohtaisesti muuta hintaa. Urakoitsijan näkökulmasta tämä tarkoittaa riskiä joka pitää huomioida hinnassa etukäteen, mutta myös mahdollisuutta tehdä suurempi voitto, jos urakka saadaan suoritettua suunnitellussa aikataulussa.

• Urakkahinnoittelun hyvä puoli on se, että hommat hoituvat yleensä rivakasti ja hinta on etukäteen lyöty lukkoon. Urakoitsija pyrkii maksimoimaan voiton tekemällä työnsä mahdollisimman tehokkaasti. Tämä tuottaa joissain tapauksissa myös ongelmia: Tehokkuusajattelu kannustaa säästämään ja oikaisemaan työtä suorittaessa.

Toinen ääripää on teettää koko urakka laskutyönä. Tällöin urakoitsija laskuttaa työn ja materiaalit toteutuneiden kustannusten mukaan ennalta sovitulla tuntihinnalla ja materiaalikatteella. Tämä siirtää riskin kustannuksista kokonaan tilaajalle, mutta tuottaa pääasiassa parempia lopputuloksia kuin urakkalaskutuksella tehdyt urakat.

• Laskutyössä on se hyvä puoli, että kun tekijälle maksetaan toteutuneen työajan ja materiaalien mukaan, ei kiirehtimiselle ole samanlaista tarvetta kuin urakoidessa. Tilaajalla on mahdollisuus säästää, jos urakka saadaan toteutettua suunnitellusti, mutta vastaavasti riski ylittää ennakoitu loppusumma on suuri.

Me Runtussa tarjoamme käytännössä kaikki urakkamme kattosummaisina, joka on edellisten kahden ääripään välissä. Tässä sopimusmuodossa urakalle annetaan enimmäishinta, jonka puitteissa töitä ja materiaaleja laskutetaan kuten laskutyössä.

• Kattosummahinnoittelu antaa kustannuksille ylärajan ja pitää laskutuksen avoimena. Tilaaja säästää, mikäli tarjouksessa määriteltyjen töiden tekemiseen menee odotettua vähemmän aikaa, ja maksaa vain enimmäishinnan, mikäli arvio ylitetään. Samanlaista painetta työssä oikaisemiseen kuin urakassa ei ole, mutta yleensä tarjottu hinta on hieman urakkasummaa suurempi.

Tarjouksia vertaillessa on tärkeintä huomioida paitsi urakkamuoto, myös urakan sisältö. Tarkista, että kaikki haluamasi työsuoritteet ja materiaalit on huomioitu, ja että mahdolliset lisätyöt on hinnoiteltu kohtuullisesti. Sanon usein, että tarjouksen tärkeimmät rivit ovat listaus siitä, mitä urakkasummaan ei sisälly.

4. Suunnitteletko itse vai palkkaatko ammattilaisen?

Koteja remontoidaan monista syistä, mutta usein taustalla ovat puutteet tilojen käytettävyydessä tai viihtyisyydessä. Parhaimmillaan sisustusarkkitehti tai -suunnittelija saa kodin neliöt tuntumaan suuremmilta, koska toiminnot järkevöityvät ja väri- ja materiaalivalinnat tukevat tilan tuntua.

Sisustusalan ammattilaisen konsultoiminen jo varhaisessa vaiheessa voi auttaa näkemään jo olemassa olevien tai rakennettavien tilojen potentiaalin ja mahdollisuudet aivan eri tavalla. Usein selvänä pidetty lisäneliöiden tarve voidaankin selättää pelkästään tilankäyttöä parantamalla. Myös oikein valitut ja oikean kokoiset huonekalut herättävät neliöt eloon aivan toisella tavalla kuin vain vanhasta kodista uuteen kannetut tavarat.

Sisustussuunnitteluun investoiminen voi tuntua ajatuksena kalliilta, mutta kokemukseni mukaan se on investointi, joka tavallisesti maksaa itsensä takaisin käytännössä aina. Lisäksi sisustussuunnittelua on ostettavissa monen kokoisina, tarpeen mukaan räätälöityinä palvelupaketteina.

Nykyään moni suunnittelija tekee esimerkiksi konsulttikäyntejä, jotka nimensä mukaisesti ovat lyhyitä, maksimissaan muutaman tunnin mittaisia keskusteluja, joissa saa näkemystä ja suuntaa kotinsa suunnitteluun ja sisustamiseen. Toinen ääripää on yksityiskohtainen suunnitelma toteutuspiirustuksineen, mahdollisesti remontin valvontaa myöten.

Suunnittelun hintaa miettiessä kannattaa muistaa, että selkeys tarjouspyyntövaiheessa lopulta aina laskee myös toteutettavan urakan hintaa.

Johtopäätös

Jos haluat teettää remontin mahdollisimman kustannustehokkaasti, kannattaa:

• yhdistää remontteja
• teettää mahdollisimman suuria kokonaisuuksia
• panostaa hyvään ennakkosuunnitteluun

Kuten viimekertaisessa postauksessa mainitsin, kannattaa remonttibudjettiin varata aina myös pieni pelivara, sillä nälkä kasvaa syödessä ja lisäksi korjausrakentamisessa on tyypillistä, että pintojen alta voi aina löytyä jotain, mikä on pakko korjata. Urakkatarjous ei myöskään juuri koskaan vastaa remontin lopullista hintaa, juuri erilaisista urakkasisällöistä johtuen.

Kunnolliseen suunnitteluun panostaminen auttaa kuitenkin yleensä pitämään kustannukset järkevinä ja suunnitelluissa rajoissa.

PS: Seuraavaksi puhutaan sisustuksesta. Tämän postauksen kommentointi tuttuun tapaan Facebookissa.