Urakkamuoto – mikä se on ja mihin se vaikuttaa?

22.6.2022

Kuluttajaremonttien kohdalla voidaan yleisesti käytetyt urakkamuodot jakaa karkeasti kolmeen vaihtoehtoon: kiinteähintainen kokonaisurakka, laskutyöurakka sekä tavoitehintainen urakka. Koko rakennusalan skaalassa löytyy lukuisia muitakin urakkamuotoja, ja näillä voi olla erilaisia nimiä, mutta näillä kolmella ja niistä suoraan johdettavissa olevilla välimuodoilla päästään melko kattavaan otantaan.

Perusajatus asiakkailla, ja valtaosalla urakoitsijoista, on, että ainoa järkevä vaihtoehto on kiinteästi hinnoiteltu kokonaisurakka, mutta tämä ei ole paras vaihtoehto läheskään kaikissa tilanteissa. Keskityn tässä tekstissä käymään tiivistetysti läpi edellä mainittujen kolmen urakkamuodon ominaisuuksia, jotta kuluttajakaupan urakkaneuvotteluihin saataisiin jatkossa kattavammin vaihtoehtoja erilaisista urakkamuodoista ja niiden hyvistä ja huonoista puolista.

Jokaisessa urakkamuodossa on etunsa ja haittansa, mutta sen valinta tulisi tehdä ennen kaikkea urakan asettamin ehdoin, ei urakoitsijan tai asiakkaan mieltymysten mukaisesti.

Keittiö saa uuden ilmeen

Urakan hinnoittelu

Varmasti jokainen urakoitsija ja edes kerran remontin tilannut kuluttaja tietää jollain tasolla remonttien hinnoittelemisen olevan älyttömän vaikeaa. Useimmiten sekä urakoitsija että asiakas vielä lisäävät hinnoittelemisen vaikeusastetta omalla toiminnallaan, pääasiassa kuitenkin tietämättään. Jätetään tämän aiheen tarkempi tarkastelu tuleviin blogiteksteihin.

Remontin hinnasta sovittaessa sekä asiakkaan että urakoitsijan olisi ensiarvoisen tärkeää tietää urakkasisältö: Jotta hinnoitteleminen on ylipäätään mahdollista, pitää tietää, mitä ollaan hinnoittelemassa. Tämä jää hämmästyttävän usein sopimatta kokonaan, tai tulee sovittua vähintäänkin puolivillaisesti. Varsinkin isommissa remonteissa olisi syytä jo tarjousvaiheessa laatia urakkarajalistaus, jossa listataan yksityiskohtaisesti paitsi se, mitä urakkasisältöön kuuluu, myös mahdollisimman kattavasti se, mitä siihen ei kuulu.

Urakkarajalistauksen laatiminen on työlästä, joten se jätetään usein tekemättä. Se on kuitenkin hyödyllinen, sillä se pakottaa sekä urakoitsijan että tilaajan miettimään, mitä kaikkea remonttiin kuuluu ja mitkä ovat niitä asioita, jotka mahdollisesti tulevat projektin edetessä yllätyksenä niin toteutuksen kuin hinnoittelunkin puolesta.

Historia on muovannut urakkahinnoittelun sellaiseksi, että oletusarvoisesti urakoitsija antaa aina asiakkaalle urakasta kokonaishinnan ennen ostopäätöksen tekemistä, vaikka erittäin harvoin kaikki urakan hinnoittelemiseksi tarvittavat asiat ovat selvillä urakan kilpailutusvaiheessa.

Jos tilannetta peilattaisiin tavalliseen ruokakauppaan, niin asetelma saattaisi olla esimerkiksi seuraava: Asiakas haluaa kauppiaalta kilon espanjalaisia sitruunoita, jonka jälkeen kauppias arvioi asiakkaalle, mitä tämän kauden sadon sitruunakilo saattaisi maksaa. Kauppias kilpailee naapurikaupan kanssa asiakkaista, lupaa asiakkailleen sitruunakilon 5 senttiä halvemmalla kuin kilpailija, ja kaupat syntyvät.

Sitruunat sovitaan toimitettaviksi heti sadon kypsyttyä. Kesän kuluessa Espanjan sääolot, rahtien hinnat ja muut lopullisen tuotteen hintaan oleellisesti vaikuttavat tekijät muuttuvat jatkuvasti. Kauppiaalla pitää kuitenkin kiirettä ja muutokset ovat verrattaen pieniä, joten hän raportoi tilaajilleen vain merkittävimmät sadon hintatasoon vaikuttavat muutokset. Tämä tuo kauppiaalle kuluja paitsi oman työpanoksen, myös tilausten peruuntumisen muodossa: Hinnanmuutokset saavat asiakkaita perumaan ostopäätöksiään, ja paine nostaa lopullista myyntihintaa kasvaa. Kun sitruunat lopulta saapuvat, kuuman kesän aiheuttaman kuivuuden vuoksi kuukauden myöhässä, ja asiakas tulee noutamaan sitruunakiloaan, niin hinta onkin 30% alkuperäistä suurempi. Lisäksi kuivuus on tehnyt sitruunoista ruttuisia, mikä ei miellytä asiakasta, joka odotti kirkkaankeltaisia herkkuja koko kesän vesi kielellä. Sitruunoiden laatutasosta ja oikeudesta hinnanmuutoksiin on ajan säästämiseksi sovittu vähän heikosti, joten osa asiakkaista ei ole valmiita maksamaan mielikuvansa vastaisista sitruunoista, ja asiasta aletaan riidellä.

Vertaus on tietenkin kaukaa haettu, mutta mielestäni kuvaa tilanteen nurinkurisuutta hyvin: Urakoitsijan pitää hinnoitella tuote, ennen kuin sitä on olemassa. Tähän ongelmaan pääsee pureutumaan paitsi sopimalla urakkasisällöstä ja muista urakan ehdoista tarkasti, myös valitsemalla urakalle sen olosuhteisiin sopivimman urakkamuodon.

Huoneistoremontti 220m², Nuuksio, Espoo

Kiinteähintainen kokonaisurakka

Kiinteähintaisessa kokonaisurakassa sovitulle urakkasisällölle annetaan kiinteä kokonaissumma. Sikäli kun urakan aikana tehdään urakkasisällön ulkopuolisia töitä, ne hinnoitellaan joko samalla periaatteella osaksi alkuperäistä urakkakokonaisuutta, omiksi aliurakoikseen tai sovitaan laskutettavaksi lisätöinä toteutuneiden tuntien ja materiaalimenekkien perusteella.

Asiakkaalle kokonaisurakka on siinä mielessä turvallinen vaihtoehto, että hän saa projektilleen kiinteän hintalapun. Hinta joudutaan kuitenkin määrittelemään ennen kuin yhtään naulaa on nakutettu paikoilleen. Projektista riippuen tämä vaatii laskemaan hintaan reilustikin ilmaa, tai vaihtoehtoisesti kutistamaan urakkasisältöä, jolloin etu kiinteästä hinnasta menetetään. Kukaan ei voi tietää kaikkea, mitä projektin edetessä tulee vastaan. Siksi kiinteähintainen urakka on usein ennakko-odotusten vastaisesti asiakkaalle itse asiassa se kaikkein kallein vaihtoehto.

Oman lisäongelmansa tuo se, että urakalle sovittu kiinteä hinta houkuttelee urakoitsijaa toteuttamaan urakan mahdollisimman nopeasti, tarvittaessa laadukkaan lopputuloksen kustannuksella, tehdäkseen mahdollisimman paljon voittoa. Tämä tilanne tulee eteen varsinkin silloin, kun urakka on jo alun perin hinnoiteltu kilpailun vuoksi liian kireäksi. Kiinteähintaisen urakkasopimuksen purkaminen on usein hankalampaa kuin muiden, ja riitaherkkyys siitä syystä suurempi.

Kannattaa kuitenkin muistaa, että hyvän urakoitsijan kanssa kiinteä urakkahinnoittelu on varsin toimiva sopimusmalli. Samalla on kuitenkin todettava, että hyvä urakoitsija osaa yleensä myös hinnoitella palvelunsa oikein, eikä sitä kautta lähtökohtaisesti yleensä ole se halvin vaihtoehto.

Laskutyöurakka

Toinen ääripää projektin hinnoittelulle on laskutyöurakka. Itse asiassa urakka-sanan käyttäminen on tässä yhteydessä vähän harhaanjohtavaa, koska kyseessä ei varsinaisesti ole urakkamuotoinen hinnoittelu, kuten muissa tapauksissa. Laskutyösopimuksessa urakoitsija sopii asiakkaan kanssa ainoastaan työn laskutuksessa käytetyt tuntihinnat sekä mahdollisesti materiaalien myyntikatteen, jonka jälkeen urakka laskutetaan toteutuneiden kustannusten mukaisesti. Yleensä laskutyöstä sovittaessa on syytä sopia jossain määrin myös urakkasisällöstä, jotta sekä urakoitsija että tilaaja tietävät, mistä ollaan sopimassa. Urakoitsija voi lisäksi antaa työmäärästä jonkinlaisen arvion, mutta tämä ei ole välttämätöntä.

Laskutyö on siinä mielessä hyvä urakkamuoto, että tilaaja maksaa vain tehdyistä työtunneista ja työmaalle hankituista materiaaleista etukäteen sovitulla myyntikatteella. Asiakas mieltää laskutyötoteutuksen usein riskipitoiseksi, koska urakan kokonaishinta ei lähtökohtaisesti ole tiedossa, vaikka tilanne on tosiasiassa sama jokaisessa urakkamuodossa. Sen sijaan kiistämätön fakta on, että laskutyönä toteutettu urakka on tilaajalleen aina halvin, sillä lasku tulee ainoastaan toteutuneista työtunneista ja käytetyistä materiaaleista. Odotus siitä, että urakkahinnoittelulla saataisiin sovittu toteutus halvemmalla voi perustua ainoastaan siihen, että urakoitsija laskee sovitun urakan hinnan väärin. Tämä jos mikä on urakan riidattoman onnistumisen kannalta erittäin vaarallinen yhtälö.

Laskutyönä toteutettavan projektin laskutuksessa ei ole ilmaa. Se on asiakkaalle avoin, sillä jokaisella laskulla on eriteltynä, mistä se koostuu. Usein laskutyöurakka on myös, toki laaditusta sopimuksesta riippuen, helpoin irtisanoa, jos yhteistyö ei syystä tai toisesta toimikaan. On hyvä pitää mielessä, että laskutyöstä sovittaessa urakoitsijan mahdollisesti antama arvio käytettävästä työmäärästä on korkeintaankin suuntaa-antava, ja joka tapauksessa elää myös toteutuksen sisällön mukaan. Tämä jättää riskin mahdollisen arvion ylittämisestä asiakkaalle. Myös avointa laskutyösopimusta allekirjoittaessa on siis hyvä muistaa, etää sellaista urakkamuotoa ei valitettavasti olekaan, joka menisi ilman toimivaa keskusteluyhteyttä riidattomana maaliin.

Huoneistoremontti Vantaa

Tavoitehintainen urakka

Tavoitehintainen urakka on ainakin oman kokemukseni mukaan Suomen kuluttajamarkkinoilla jonkinasteinen kummajainen, mutta yhdistelee tehokkaasti kahden edellämainitun ääripään parhaita puolia. Tavoitehintaisessa projektissa ennalta sovitulle urakkasisällölle sovitaan etukäteen tavoitesumma, mutta työ ja laskutus käytännössä toteutetaan laskutyön periaatteilla. Asiakas saa etukäteen projektilleen alustavan hintalapun, mutta saa silti toteuttaessa avoimen ja tarkan selonteon kustannuksista.

Tavoitehintainen urakka on monin tavoin monimutkaisempi sovittava kuin kumpikaan edellisistä, mutta perusperiaate on helpoin esittää esimerkin avulla. Asiakkaan projektissa toteutetaan asuinhuoneiston kokonaisvaltainen peruskorjaus, jonka tavoitehinnaksi urakoitsija tarjoaa 100 000 €. Jos urakoitsija alittaa urakkahinnan, niin tällä on oikeus laskuttaa tavoitehinnan ja toteutuneen hinnan erotuksesta urakkapalkkio, joksi sovitaan 50%. Jos puolestaan tavoitehinta ylitetään, jaetaan sen ylittävät kustannukset niin, että urakoitsija antaa asiakkaalle 50% alennusta.

Jos nyt urakoitsija toteuttaakin 100 000 €:oon tavoitehinnoitellun urakan niin, että loppulasku on 80 000 €, niin urakoitsija saa urakkapalkkiona laskuttaa näiden erotuksesta 50%, eli 10 000 €. Asiakas saa ennakko-odotukseltaan 100 000 € urakan 10 000 € halvemmalla kuin oletti, ja urakoitsija ja hyvästä ja tehokkaasta työstään 10 000 € palkkion. Jos puolestaan urakoitsija toteuttaakin saman urakan niin, että loppulasku on 120 000 €, niin tavoitehinnan 100 000 € ylittävä osuus jaetaan puoliksi. Urakoitsija on tietenkin tehnyt urakan kustannuksia arvioidessaan virheen, mutta kustannusylityksen riski jaetaan, jolloin molemmat jakavat hinnoitteluun ja urakkasisällön mahdollisiin puutteisiin sisältyvän riskin, eikä urakoitsija päädy maksamaan asiakkaan tilaamaa remonttia. Asiakas saa edelleen 120 000 € remonttinsa 10 000 € alennuksella, ja vaikka urakoitsija joutuukin kattamaan arvion ylittäviä kustannuksia, niin hankalan urakan hinnoittelun riski pienenee, ja tavoitehinta voidaan alunperinkin mahdollisesti laskea pienemmäksi.

Tavoitehintaiselle urakalle voidaan myös antaa erikseen kattohinta. Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi 100 000 € tavoitehinnan lisäksi annetaan kattosummaksi 120 000€, jonka ylittävistä kuluista urakoitsija kattaa 100%. Silloin asiakas saa urakalleen kiinteän maksimisumman, mutta urakoitsijalla on urakkasopimuksen alla enemmän pelivaraa. Joskus voidaan tehdä myös niin sanottuja kattohintaisia sopimuksia, mikä käytännössä tarkoittaa, että tavoite- ja kattohinnoiksi asetetaan samat summat.
Tavoitehintaisessa urakassa urakkapalkkio kannustaa urakoitsijaa työskentelemään tehokkaasti, joustavasti ja asiakkaan kanssa keskustellen. Tavoitehintaisen urakan nimi onkin englanniksi Incentive Price Contract tai Fixed-Price Incentive Contract, mikä vapaasti suomennettuna tarkoittaa kannustinhintaista urakkaa. Urakoitsijalta tavoitehintainen urakka vaatii eniten työtä, sillä vaativan tarjouslaskennan lisäksi laskutetut tuotteet täytyy eritellä, mutta oikein toteutettuna tavoitehintainen urakka on myös urakoitsijalle useimmissa urakoissa kaikkein kannattavin vaihtoehto.

Urakoitsijan valinta

Kun projektille etsitään urakoitsijaa, kannattaa harvemmin valita se edullisin vaihtoehto. Pidemmälle vietynä uskallan väittää, että sikäli kun kaksi urakkaa toteutetaan täsmälleen samalle laatutasolle, ovat eri urakoitsijoiden lopulliset hinnat poikkeuksetta erittäin lähellä toisiaan. Vaatimustaso toki vaihtelee asiakkaan mieltymysten mukaan, ja tärkeintä olisikin löytää juuri itselleen sopivin urakoitsija. Tässä saattaa auttaa esimerkiksi tuttavien mahdolliset remonttikokemukset, mutta kaikkein tärkein työkalu on kustannusarviokäynnillä käydystä keskustelusta jäänyt fiilis: Jos urakoitsija tuntuu sinusta hyvältä ja sopivalta, kannattaa hänet valita toteuttamaan juuri sinun rakennusprojektisi.

Kustannusarviokäynnillä kannattaa keskustella myös urakan vaihtoehtoisista hinnoittelutavoista. Kaikki urakoitsijat eivät tarjoa kaikkia vaihtoehtoja, eikä kaikkiin urakoihin ole yhtä ja parasta urakkamuotoa. Jos kyseessä on suoraviivainen ja yksinkertainen projekti, voi kiinteähintainen kokonaisurakka olla toimivin vaihtoehto. Jos taas kyseessä on sitä sun tätä -projekti, on laskutyö, mahdollisesti jonkinlaisella työmääräarviolla höystettynä, järkevin valinta.

Runtu toteuttaa lähtökohtaisesti kaikki projektinsa joko tavoitehintaisina tai laskutyöurakoina. Meille rantautuvat urakat ovat usein haastavia kokonaisvaltaisia huoneistoremontteja, joiden toteuttamiseen kiinteähintaiset urakat soveltuvat huonosti. Jokaisessa tavoitehintaisessa urakassa jo tarjouksen mukana tulee urakkarajalistaus, josta urakkasisältö on yksityiskohtaisesti tulkittavissa. Niin tavoitehintaisista kuin laskutyöurakoistakin laaditaan aina tarkat kirjalliset sopimukset.

Remonttien teettäminen on haastavaa hommaa niin asiakkaalle kuin urakoitsijallekin, ja kaikki urakkamuodot vaativat niin hyvää ja avointa keskusteluyhteyttä kuin asiakkaan ja urakoitsijan välistä luottamustakin onnistuakseen. Jokainen projekti on toteutettavissa ilman riitoja ja pahaa mieltä, kunhan asioista sovitaan riittävällä tarkkuudella ja kaikkia osapuolia kunnioittaen.

Heräsikö tästä ajatuksia? Jatketaan ihmeessä keskustelua Facebookin puolella.

Aiheeseen liittyvät artikkelit

Korjausrakentaminen

Kaikki artikkelikategoriat

Liity postituslistalle

Käytämme lomakkeen kautta saatuja tietoja palveluidemme tarjoamiseen ja toimittamiseen. Lisätietoja löydät Runtu Works Oy:n tietosuojaselosteesta »

Tietojen käyttölupa *



Uusimmat blogiartikkelimme

Mistä koko asunnon remontin hinta koostuu? 

Koko asunnon remontin hinta määräytyy asunnon koon ja tehtävien toimenpiteiden mukaan. Myös urakoitsijan palvelun ja työn laadun tulisi olla jo urakan kilpailutuksessa merkittävä tekijä.

Korjausrakentamisen myytit

Korjausrakentamiseen liittyvät uskomukset ja myytit istuvat usein tiukassa. Tässä artikkelissa esitellään muutamia yleisimpiä myyttejä, joihin alalla usein törmää.

Urakkamuoto – mikä se on ja mihin se vaikuttaa?

Kiinteähintainen kokonaisurakka, laskutyöurakka vai tavoitehintainen urakka? Tutustu kuluttajaremonttien urakkamuotoihin sekä niiden hyviin ja huonoihin puoliin.

Runtu Works Oy

Nuijamiestentie 5,
00400 Helsinki

Y-tunnus 2568213-2

Tilaa uutiskirjeemme

Uutiskirjeen tilaus epäonnistui. Yritäthän uudelleen!
Uutiskirjeen tilaus onnistui! Saat meiltä jatkossa postia.
Copyright © 2022 Runtu Works Oy