Riitoja rakennuksilla?

Rakennusalalla riitoja aiheuttavat varmasti eniten raha ja työn jälki. Mediassa riidoista revitään houkuttelevia klikkiotsikoita, joissa valitettavan usein keskitytään taivastelemaan, kuinka rakennusprojektin budjetti on paisunut ja laskutus ollut täysin holtitonta. Tilanne on harvoin ihan näin yksioikoinen.

Runtun kuulumisia

Aloitetaan kesäkuulumisilla. Edellisestä blogitekstistä on aikaa jo muutama kuukausi, ja syykin on selvä: Viime vuoden mukanaan tuoma kiire on karsinut kalenterista kaiken “ylimääräisen” itse rakentamisen tieltä. Kalentereiden täyttyminen on ajanut meidät hakemaan lisää työvoimaa, ja sitä onkin onneksi alkuvuoden aikana saatu riveihin muutaman uuden ammattilaisen verran.

Tällä hetkellä toteutamme viittä tai kuutta isompaa työmaata kerrallaan, jonka vuoksi myös työnjohtoon ja myyntiin on panostettu yksien lisäkäsien verran. Kasvun tekeminen järkevästi on vaatinut loputkin muutenkin tiukille viedyistä resursseista. Meillä tavoitteena on aina ollut kasvattaa omat tekijämme osaamisesta ja tulevasta työtehtävästä riippumatta ruohonjuuritasolta ”firman tavoille”, joten voimmekin sanoa kaikkien työntekijöidemme tuntevan tavoitteemme ja toimintatapamme poikkeuksellisen hyvin. Tälle pohjalle on hyvä rakentaa myös hyvää asiakaspalvelua ja tähdätä kohti entistäkin parempaa työnjälkeä.

Rakennusriidat

Sitten itse aiheeseen eli rakennusalan riitoihin. Vaikka minulla ei ole käytössäni tilastoihin perustuvia faktoja (jos sellaisia ylipäänsä on olemassa), niin 15 vuoden kokemus sekä omakohtaisesti rakentamisesta ja urakoinnista että muiden alalla toimivien seuraamisesta esimerkiksi omina aliurakoitsijoinamme antavat mahdollisuuden esittää valistuneita arvauksia rakennusalan riitojen perimmäisistä syistä.

Alkuun on hyvä todeta, että hyvällä ja huolellisesti laaditulla urakkasopimuksella on mahdollista välttää lähes kaikki työnaikainen riitely. Työtä tehdessä kellään ei enää ole aikaa tai halua tehdä sopimukseen lisäyksiä tai täydennyksiä, joten sopimuksen laatimiseen on järkevää käyttää heti aluksi vähän enemmän aikaa ja ajatusta.

Yleisimmät riidan aiheet

En usko, että on kovinkaan monia tilanteita, joissa rakennusprojektiin liittyvää hintakeskustelua ei olisi käyty lainkaan. Vaikka julkisessa keskustelussa puhutaan lähes yksinomaan rahasta, niin useimmiten tilaajan ja urakoitsijan välillä on kyllä käyty keskustelua hinnasta, mutta hintaan liittyvä urakkasisältö on joko sovittu puutteellisesti tai jäänyt kokonaan sopimatta. Nyrkkisääntö on, että osa urakkasisältöä ovat kaikki työsuoritteet ja materiaalit, jotka tilaaja pystyy kohtuuden rajoissa olettamaan siihen kuuluvan. Tämä kaataa vastuuta asioiden sopimisesta isosti urakoitsijan kulhoon, jonka vuoksi huomiota olisikin syytä kiinnittää erityisesti urakkasisällön ulkopuolelle jätettävien asioiden listaamiseen.

Toinen yleinen riidan aihe ovat lisätyöt, joita tyypillisimmin on urakoitsijan mielestä tilattu, mutta tilaajan mielestä ei. Jos molemmat ovatkin tilauksen tekemisestä yksimielisiä, niin ainakaan hinnasta ei ole sovittu asianmukaisesti. Riita olisi väistettävissä yksinkertaisimmillaan sopimalla, että jos lisätöiden hinnasta ei erikseen sovita, niin laskutusperusteena käytetään työtuntien ja materiaalien toteutuneita hintoja. Myös lisätöiden laskuttamisessa käytettävä tuntihinta ja esimerkiksi urakoitsijan materiaalimyynnissä käyttämä myyntikate olisi hyvä avata sopimuksessa.

Kolmas melko yleinen riitelyn aihe on urakan viivästyminen syystä tai toisesta. Tilaaja on saattanut tilata lisätöitä, mutta niiden vaikutuksesta urakan kestoon ei ole erikseen sovittu. Lisätöiden vaikutuksesta urakan kestoon on helppo sopia urakkasopimuksessa niin, ettei tarvetta jokaisen asian käsittelyyn urakkaa tehdessä ole, mutta rakennushommissa saattaa tulla myös sellaisia viivytyksiä, jotka lisäävät työn kestoa ilman varsinaisen lisätyön tekemistä. Näiden keskustelujen avaaminen ja urakan aikataulun seuraaminen ovat aina viime kädessä urakoitsijan vastuulla, mutta tilaajalla on hyvät mahdollisuudet edesauttaa asiaa.

Neljäs, ehkä sopimuksen sisällön kannalta hankalin huomioon otettava asia on työn toteuttamisen taso. Tilaajan odottama ja urakoitsijan toteuttama laatutaso eivät automaattisesti ole samat, vaan yleisemmin asiakas odottaa saavansa parempaa tasoa kuin urakoitsija toteuttaa. Vaadittavan työnjäljen suhteen on olemassa melko huonosti tunnettuja mutta yksityiskohtaisia laatustandardeja, joihin palataan tarkemmin seuraavassa blogitekstissä. Laatutason korottamisesta on myös mahdollista erikseen sopia urakkasopimuksessa ja sen liitteissä.

Urakkasopimus

Ennen jokaista projektia on siis aina syytä tehdä kirjallinen urakkasopimus, joka sisältää paitsi hinnan, myös kaiken, mitä urakkahinnan alle kuuluu. Sopimuksen tulisi lisäksi mahdollisimman tarkasti määritellä. mikä on urakkaan käytettävä aika, kuka urakkakohteen vakuuttaa, miten mahdollisista yli- ja lisätöistä laskutetaan, miten ja milloin urakka laskutetaan sekä mahdollisten lisätöiden vaikutukset sekä urakan loppusummaan että urakka-aikaan.

Kiireen varjolla sopimukset jäävät usein vaillinaisiksi tai kokonaan tekemättä, vaikka paradoksaalisesti puutteelliset urakkasopimukset ovat varmasti yksi suurimmista yksittäisistä kiireen aiheuttajista. Urakkasopimuksesta pitäisi tehdä niin kattava ja yksityiskohtainen, että kummallekaan osapuolelle ei ole missään kohtaa urakan suorittamista epäselvää, mitä projektiin sisältyy. Tämä on tietenkin helpommin sanottu kuin tehty, mutta melko pitkälle pääsee jo pienelläkin yrityksellä. Jos urakkasopimuksessa lukee urakkasisällön kohdalla ainoastaan kylpyhuoneremontti, on hämmennyksen riski ymmärrettävästi urakkaa toteuttaessa varsin suuri.

Urakkarajalistaus

Urakkasopimukseen voi, varsinkin suuremmissa rakennusprojekteissa, olla hyvä laatia myös urakkasisältöä tarkentavia liitteitä, kuten erillinen urakkarajalistaus. Se on yksityiskohtainen listaus siitä, mitä urakkaan kuuluu.

Tilaajalla on harvoin edellytyksiä laatia tarkoitustaan palvelevaa urakkarajalistausta, mutta urakoitsijalle sen pitäisi olla varsin suoraviivaista. Urakkarajalistauksessa listataan, mikä osa urakkasisällön kuluista kuuluu tilaajalle ja mikä urakoitsijalle. Listauksessa on hyvä ottaa kantaa paitsi urakkasisältöön kuuluviin asioihin, myös mahdollisimman laajasti urakkasisällön ulkopuolisiin asioihin, oli niitä lähtökohtaisesti tarkoitus toteuttaa tai ei.

Näin listauksesta tulee mahdollisimman tarkka selostus paitsi siitä, mikä urakkaan sisältyy, myös siitä, mikä ei sisälly. Parhaassa tapauksessa urakkarajalistaus on urakan toteutuksen aikana tärkein yksittäinen asiakirja laskutuksen ja kustannusten seurannassa. Urakkarajalistauksessa on myös mahdollista tarkentaa esimerkiksi tarjouslaskennassa käytettyjen pintamateriaalien hintoja.

Mitä asiakas voi tehdä?

Urakkasopimus on aina kaksisuuntainen, joten myös asiakkaalla on vastuunsa ja velvollisuutensa. Ensinnäkin tärkeintä on, että ylipäänsä on laadittu sopimus, johon laittaa puumerkkinsä. Vaikka sopimusteksti on usein kuolettavan tylsää, se on hyvä lukea erittäin huolellisesti läpi jo ennen allekirjoittamista. Asiakkaana voit myös vaatia lisäyksiä ja tarkennuksia, mikäli alkuperäinen paperi vaikuttaa liian ympäripyöreältä. Pääasia on, että sinulle on selvää, mistä olet sopimassa.

Luonnollisesti myös rakennushommissa puhutaan loppukädessä kahden tai useamman ihmisen kanssakäymisestä. Onnistuneen sopimuspohjan lisäksi kaikilta osapuolilta vaaditaan työtä sen eteen, että projekti saadaan vietyä yhdessä onnistuneesti ja hyvässä hengessä maaliin saakka.

Kuten aikaisemmin lupasin, jatkamme rakentamisen laatustandardeista keskustelemista seuraavassa blogitekstissä, joten pysy kuulolla. Käy osallistumassa keskusteluun myös Runtu Worksin Facebookissa.