Kuntotarkastus – uhka vai mahdollisuus?

Talokauppojen yhteydessä tehtävät kuntotarkastukset ovat nykyään maan tapa. Toiminnan näennäinen helppous ja raporttien laatijan heppoiset vastuut kuitenkin houkuttelevat alalle jos minkälaista toimijaa ja helppoheikkiä.

Ville Heino Runtu

Kotoisan kuvaukset ovat vihdoin päätöksessään, ja Runtu Worksin arki alkaa pikkuhiljaa rullata normaaliin tapaan. Aloitimme juuri mielenkiintoisen koko pienehkön huoneiston saneeraukseen Helsingin Kruununhaassa, joka ottaakin aikaa vuoden loppupuolelle saakka.

Itse lähden kuitenkin reilun viikon päästä ansaitulle reppureissulle Kaakkois-Aasiaan, missä vietän vajaat neljä viikkoa paossa Suomen pimeneviä iltoja. Vietnamin viidakoissa unohtunevat sopivasti niin kesän Kotoisa-kiireet kuin rakennusalan arjen rutiinitkin. 

Vietnamin terveisiä ja muita Runtu-elämään sisältyviä kuulumisia voit seurata Instagram-tililläni »

Mikä kuntotarkastuksissa mättää?

Lähtökohtaisesti kuntotarkastuksen teettäminen on hyvä ajatus, mutta vaikuttaa että, että villejä toimijoita on enemmän kuin laki sallii. Tai tarkalleen ottaen: Sehän tässä juuri on ongelma - laki sallii kaikenlaiset toimijat eikä kuntokartoitusten kriteereitä ole mitenkään säädelty.

Talon kuntotarkastuksen voi siis periaatteessa tehdä kuka tahansa, mutta kuka tahansa ei oikeasti ole pätevä tekemään asianmukaista tarkastusta.

Törmään asiakaskäynneilläni toistuvasti (ja yhä enenevissä määrin) raportteihin, joissa kuntotarkastaja ei ole ollut käytännössä lainkaan tehtäviensä tasalla. Vastaan on tullut esimerkiksi tapaus, jossa raportissa otettiin kantaa ulko-oven lukkojen öljyämiseen, mutta kellarin selkeästä kosteusongelmasta ei mainittu halaistua sanaa.

Toisessa tapauksessa taas katsastin erään asunnon ennen siihen tehtyä kuntotarkastusta ja huomasin muutamia ongelmakohteita. Näihin lukeutuivat muun muassa jalkalistat pesutiloissa, joissa ei myöskään ollut jälkeäkään vedeneristyksestä. Kuntoraportin mukaan märkätiloissa ei ollut mitään huomautettavaa, vaikka kylpytilojen lattiakaivossa ei ollut edes kiristysrengasta (pahoittelut knoppitiedon heittelystä, mutta kiristysrengas on pakollinen ja todella helposti havaittavissa oleva osa nykyistä vedeneristysstandardia).

Monet kuntotarkastajat myös tyytyvät lähinnä luettelemaan teknisiä käyttöikiä, toteavat rakennuksessa tehtyjen rakenteellisten ratkaisujen olevan ”ajan hengen mukaisia” tai mainitsevat jonkin olevan ”kuntotarkastusohjeistossa riskirakenteiksi luokiteltuja” ottamatta kantaa talon todelliseen kuntoon tai korjaustarpeeseen.

Älä luota kuntotarkastusraporttiin sokeasti

Eri instansseilla on omat syynsä teettää kuntoraportteja. Myyjällä, ostajalla, välittäjällä tai vaikkapa vakuutusyhtiöllä voi olla kuntotarkastusten tilaamiselle kullakin oma, erilainen perusteensa.

Myyjällä on vastuu myymästään kiinteistöstä 5 vuotta, joten fiksu myyjä tahtoo saada kartoitettua myöhemmin mahdolliseen korvausvastuuseen johtavat ongelmat. Ostaja taas haluaa varmistua siitä, että ei osta itselleen näitä ongelmia. Molempien osapuolten motivaatio on helppo ymmärtää ja hyväksyä.

Ilkeämpimielisempi voisi ajatella kiinteistövälittäjän haluavan, edellä mainittujen lisäksi, kampittaa myynnin tiellä olevia esteitä ja edistää myyntiä epävarmuutta lievittämällä. Tässä voisi auttaa tuttu kuntokartoittaja, jota voisi verrata vaikka ”luottokatsastusmieheen”.

Suurin osa kiinteistövälittäjistä ovat varmasti rehtejä, mutta olen kuullut myös tapauksista, joissa välittäjä suuttuu, jos ostaja tai myyjä haluaa teettää kartoituksen jollakin muulla kuin välittäjän osoittamalla asiantuntijalla. Näissä tilanteissa saattaisin hieman nostaa vasenta kulmakarvaani.

Kuntotarkastusraportti ei ole mikään synninpäästö

Varsinkin kiinteistökauppojen kohdalla on hyvä muistaa, että kuntotarkastusraportista on juridisesti hyötyä kiistatilanteissa vain niiltä osin kuin tarkastuksessa on selkeästi todettu jonkin ongelman olemassaolo tai sen puuttuminen.

Suppea raportti, jossa kiistan aiheena olevaan asiaan ei ole otettu lainkaan kantaa, on riitatilanteessa koko lailla hyödytön. Myöskään se, että vikaa ei huomata, ei siis automaattisesti tarkoita, ettei sitä ole. Piilevät viat rakennuksissa ovat tyypillisesti sellaisissa paikoissa, joita ei päästä tarkastamaan rakenteita purkamatta. Suuren osan näistäkin pätevä kuntotarkastaja osaa ottaa huomioon ja mainita raportissaan, mutta aina se ei ole mahdollista.

Joidenkin toimijoiden tarjoama piilovirhevakuutus voi tästä syystä olla harkitsemisen arvoinen vaihtoehto, ainakin jos on jonkinlainen epäilys siitä, että talosta voi löytyä jotakin sellaista mitä ei ole dokumentoitu.

Myyjän kohtuuttoman tuntuinen taakka

Myyjän vastuu kiinteistökaupoissa on peräti 5 vuotta - se on mielestäni todella pitkä aika. Tältä kannalta tietenkin erityisesti juuri myyjän etu olisi, että talo käytäisiin ennen kaupantekoa läpi perinpohjaisesti. Paras olisi dokumentoida kaikki sellainen, mikä on pielessä juuri nyt tai jotka mahdollisesti voisivat aiheuttaa ongelmia myöhemmin.

Harva ostaja lähtökohtaisesti haluaa riidellä talokaupoistaan myöhemmin. Ennen kauppoja tehty huono dokumentointi ja nykyinen lainsäädäntö yhdessä kuitenkin mahdollistavat monen asian riitauttamisen jälkikäteen. Fakta on, että jos kiinteistöä hoitaa huonosti viisi vuotta, niin siinä ajassa alkaa rapistua talo kuin talo. Hyvin tehty kuntokartoitus palvelee näin ollen molempia osapuolia, sillä myös ostaja ymmärtää paremmin, mitä on hankkimassa ja miten siitä tulee pitää huolta.

Kehen voi luottaa?

Tämän postauksen tarkoitus ei suinkaan ollut demonisoida kuntotarkastajia, vaan peräänkuuluttaa jokaisen osapuolen hereillä olon tärkeyttä. Itse haluaisin kartoituksen tilaajana olla varma, että henkilöllä on aidosti tietoa paitsi rakennusalasta ja hyvästä rakennustavasta, myös rakennusfysiikasta, joka menee jo ihan oikeastikin tieteen puolelle.

Ihan mikä tahansa rakennus-Rane ei siis oikein käy, vaan henkilön tulisi olla vaikkapa rakennusmestari tai -insinööri, jolla on oikeaa työkokemusta. Ehkä mieluiten vielä sellainen, jolla on AKK sertifikaatti (AKK-sertifikaatti tarkoittaa FISE:n myöntämää Asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyyttä). Tällöin kartoittajalla pitäisi ainakin teoriassa olla riittävät kyvyt ja tiedot tutkia rakennuksen teknistä toimivuutta ja arvioida sen korjaustarvetta.

Mainittakoon tässä yhteydessä, että en itse tee kuntotarkastuksia, vaan jätän sen suosiolla henkilöille, jotka ovat vihkiytyneet nimenomaan niiden tekemiseen. Suutarit pysykööt lesteissään!

Onko sinulla mielipide kuntotarkastusasiaan? Omakohtaisia kokemuksia?

Jos sinulla on kokemuksia kuntotarkastuksista tai sinulla on muuten vain asiasta ja siihen liittyvistä käytännöistä mielipide, niin jätä kommenttisi tuttuun tapaan sitä varten avattuun Facebook-ketjuun »

PS:
Seuraavasta postauksesta alkaen blogipostaukset jaellaan myös sähköpostitse. Jos siis haluat varmistaa, että seuraavatkin blogipostaukset tulevat luettua, täytä alla oleva lomake!



Liity postituslistalle

* pakollinen tieto
Tietojen käyttölupa *